Viager

Concernant les viagers libres, ils sont les plus simples. Le vendeur, qui s'appelle le « crédit- rentier », vend un bien immobilier libre comme si c'était un appartement ou une maison. Le prix de vente est déterminé selon le cours du marché. Le crédit-rentier vendeur reçoit donc une partie du prix au comptant que l'on appelle le « bouquet ». Celui-ci peut varier selon le besoin et varie de zéro à 50% du prix. Il le reçoit au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Le reste est transformé en rente viagère sur sa tête – ou sur les différentes têtes s'il y en a plusieurs – selon un barème, par exemple celui de la Caisse des Dépôts et consignations ou celui des divers notaires qui pour un capital à payer, donne une rente mensuelle selon chaque âge, femme ou homme ou les deux.
 

Les viagers occupés sont la majorité. On calcule le prix normal comme pour n'importe quel appartement selon le prix du marché, et il est procédé ensuite à un abattement d'occupation dû au fait que le crédit-rentier reste dans les lieux. Cet abattement correspond à l'espérance de vie du vendeur au moment de la signature de l'acte notariée, multipliée par la valeur locative du bien. C'est normal car c'est ce qu'on appelle la privation de jouissance puisque l'acheteur ne pourra pas l'habiter. L'on obtient donc la valeur occupée du bien vendu.

Ce prix occupé sera subdivisé en deux : le comptant, dit « bouquet », variant de zéro à 25% du prix, et le reste en rente viagère indexée.

Il faut donc par définition, que le bouquet soit faible c'est à dire qu'il varie de zéro à 25%, sinon il est impossible de trouver un acquéreur puisqu'à ce moment-là l'acquéreur doit tout payer sur ses fonds propres.

En cas de besoin d'une somme d'argent importante il est préférable de vendre le bien en nue- propriété.
 

Acheter en nue-propriété consiste pour l'investisseur à devenir propriétaire des murs d'un bien immobilier mais de laisser l'usufruit (le droit d'occupation) à un bailleur. Au terme de l'usufruit l'investisseur devient plein-propriétaire du bien. Puisque l'investisseur ne peut disposer du bien pendant la durée de l'usufruit, il bénéficie d'un prix réduit lors de l'achat. Cet abattement est déterminé à partir de l'âge du ou des vendeurs. Ainsi le vendeur perçoit comptant une forte somme tout en continuant à bénéficier du droit d'usage et d'habitation.
 

La rente est fixée selon plusieurs éléments : la valeur vénale du bien, c'est-à-dire de sa valeur marchande ; l'âge et le sexe du ou des vendeurs qui détermineront leur espérance de vie ; la nature des droits cédés (viager libre, viager occupé, …) ; de la présence éventuelle et de l'importance du bouquet.

Cette rente est indexée sur l'indice du coût de la vie de l' INSEE hors tabac chaque année à la date anniversaire du contrat. Cette indexation est faite soit par nos soins, soit par les soins du notaire, soit par ceux du débit-rentier.
 

Il s'agit de la somme versée au comptant par l'acquéreur lors de la signature du contrat. Cette somme est variable en fonction des souhaits du crédirentier. Il n'est pas obligatoire, on parle alors de viager sans bouquet. Il peut également représenter la totalité de la somme due, viager sans rente (ou vente en nue-propriété). Tous les cas intermédiaires sont possibles.

Cependant nous attirons votre attention sur le fait qu'un bouquet trop élevé freine les acquéreurs. En effet, dans le cas d'un viager occupé le vendeur conservant le droit de privilège et le droit d'hypothèque, ces droits ne sont plus disponibles pour les organismes éventuellement financeurs. Ainsi il est très difficile d'obtenir un prêt pour financer une telle acquisition. Nous préconisons donc de ne pas dépasser 25% de la valeur occupée.
 

C'est sur la valeur occupée dans le cas d'un viager occupé que les droits d'enregistrement seront payés à l'Etat. Pour les viagers libres ces droits d'enregistrement seront calculés sur la base de la valeur de vente. Les frais de notaire et les honoraires d'agence seront payés par l'acquéreur, le crédit-rentier n'a rien à débourse

Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n'assumerait plus le paiement de la rente. Il s'agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.
 

C'est une garantie qui permet de faire saisir l'immeuble et de le vendre afin d'obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal de grande instance par l'intermédiaire de votre avocat.
 

Elle constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Cette clause, introduite dans l'acte notarié, a d'autant plus d'importance que l'action résolutoire ne peut jouer dans les ventes moyennant une rente viagère, en raison des termes de l'article 1978 du Code civil. Rappelons que tout vendeur peut demander judiciairement la résolution de la vente qu'il a consentie si l'acheteur ne paie pas le prix (article 1654 du Code civil), sauf dans notre cas. Pour pallier cette absence légale de garantie, des notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire qui permet au vendeur d'obtenir le même résultat, puisque l'on peut déroger à l'article 1978 du Code civil. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l'acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s'il y a lieu

Source de nombreux conflits, la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier doit être une préoccupation importante. Voyons les différents cas : Cas d'un viager libre : aucun problème. Ce cas s'assimile à une vente ordinaire. L'ensemble des charges revient donc au débirentier (taxe foncière, taxe d'habitation, l'ensemble des travaux et les assurances).

Cas d'un viager occupé : Qui doit acquitter les dépenses d'entretien ? Le vendeur occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire du bien ? Il n'y a pas de loi en la matière. Il est donc nécessaire d'être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d'adopter les règles de répartition qui s'inspirent des articles 605 et 606 du Code civil. Le débit-rentier sera tenu aux grosses réparations conformément à l'article 606 du Code civil. De plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d'entretien ou de réparation.
 

Les rentes viagères sont considérées par l'administration fiscale comme un revenu imposé au titre de la cédule « traitements, salaires, pension et rentes viagères ». Toutefois, la rente n'est considérée comme revenu que pour une fraction du montant perçu par le crédirentier. Cette fraction est forfaitairement déterminée suivant deux critères définitivement établis : l'âge du crédirentier et la date d'entrée en jouissance de la rente. L'administration fiscale précise que la date d'entrée en jouissance d'une rente viagère est, en principe, celle à laquelle le premier arrérage a commencé à courir.
 

Elle est de :

• 70 % si l'intéressé est âgé de moins de 50 ans
• 50 % si l'intéressé est âgé de 50 ans de 50 à 59 ans inclus
• 40 % si l'intéressé est âgé de 60 à 69 ans inclus
• 30 % si l'intéressé est âgé de plus de 69 ans, c'est-à-dire 70 ans révolus.

En conclusion, il n'est pas contestable que le régime d'imposition du viager immobilier est fiscalement attractif pour le vendeur qui perçoit un revenu dont une quote-part significative échappe à l'impôt.

Cependant, pour les acquéreurs, il n'existe pas d'avantages fiscaux.
 

Pour toutes questions n'hésitez pas à nous joindre.